Покупать или продавать? Как кризис изменил рынок недвижимости в 2022 году

Решение проблемы недостроев: какие ЖК достроят в Подольске в 2022 году>>

Рынок квартир

В Подольске квартир от собственников на продажу не так много. Очевидно, что в эпоху перемен и неопределенности люди не знают, что им делать, и выбирают тактику выжидания. В частности, снимают объекты с продажи.

В основном с квартирами готовы расстаться те, кто хочет переехать в большую жилплощадь по ипотеке и продать старую квартиру. Владельцы крупных сбережений выжидают.

«На мой взгляд, до конца марта цены на квартиры будут держаться в одном из самых пиковых значений, которые мы видели за свою историю работы. С 2014 года точно. Думаю, в это время и надо продавать», – сказал Берестов.

Например квартира в хрущевке площадью 45 квадратных метров сейчас стоит около 7 миллионов рублей, а до резкого роста курсов валют – 5,5 миллиона рублей. То есть в данном случае квадратный метр ранее стоил не более 100 тысяч рублей, а сейчас – 155 тысяч рублей.

Когда могут выселить из квартиры: мнения юристов>>

Цикличность цен

По словам эксперта, у рынка недвижимости есть свой цикл. В основном цены поднимаются с ноября и достигают пика к декабрю, а в начале года, наоборот, падают.

«Также на цены влияют внешние факторы. Во время пандемии люди точно так же, как и сейчас, боялись держать «свободные» деньги и хотели вложить их, в том числе в недвижимость», – отметил Берестов.

Кроме того, появление нового транспортного сообщения на МЦД-2 повысило стоимость квартир возле железнодорожной станции Подольск на 5-7 %. Это совпало с общим ростом на рынке недвижимости на те же 5-7 %.

Как молодым семьям Подольска получить соцвыплату на жилье в 2022 году>>

Популярные районы

Центр города всегда востребован, потому что многие люди работают в Москве, и добираться оттуда удобнее. Но фонд жилья там в основном состоит из довольно старых квартир. Тем не менее, коренные подольчане все равно выбирают центр – возможно, из-за душевной привязанности к родным краям, истории Подольска.

Иногородние же предпочитают новые микрорайоны. Особенно популярны Кузнечики, где и сами дома, и инфраструктура выполнены в современном урбанистическом стиле.

«В последнее время в Кузнечиках снизилось количество предложений по продаже и аренде. Теперь в квартирах живут в основном собственники, район стабилизировался по составу жителей. Власти вложили много сил и средств в обещанную инфраструктуру, и Кузнечики начали расцветать», – добавил Берестов.

Он отметил, что неплохо стали продаваться квартиры в микрорайонах Южный и Кутузово. У подольчан залинейная часть долгое время считалась непрестижной, и в объявлениях ее просили даже не предлагать. Теперь покупатели видят плюс в том, что там есть лес и быстрый выезд на Москву без заезда в город и с минимальным количеством пробок.

К тому же Кутузово – один из немногих районов, где строят дома и школы. В частности, в ЖК «Бородино» идет строительство жилья, в плане еще несколько домов. Людям нравится этот обособленный микрорайон.

Дубровицы выбирают в основном представители старшего поколения. Часто дети покупают там жилье для своих родителей, которым не нужно ежедневно ездить в столицу. Жители могут позволить себе любоваться природой и видами на усадьбу Голицыных, Певческое поле, церковь Знамения и реку Пахру, посещать КПЦ «Дубровицы» с органным залом и боулингом, где очень насыщенная культурная программа и много занятий по интересам.

Не пользуется спросом Плещеевская улица на Цемянке – в микрорайоне Цементного Завода. На личном и общественном транспорте оттуда очень сложно выехать, большая промзона рядом.

В Шепчинках на Пионерской и Литейной улицах людей привлекают достаточно новые дома и близость к центру.

После постройки новых домов стал пользоваться популярностью микрорайон Львовский. Привлекателен он в том числе и за счет наличия железнодорожной станции.

В микрорайоне Климовск на Гривно хороший зеленый район с реками, лесами и благоустроенным парком. Но из него затруднен выезд в сторону Москвы и области, поэтому квартиры там дешевле примерно на 20 %, чем в среднем по Подольску. Проще продать жилье непосредственно около станции Гривно, сложнее всего внутри микрорайона ближе к Жилгородку.

На Весенней расположен ЖК «Эстет» с несколькими домами, большую часть которых достроили – люди уже получают квартиры в собственность. Однако не по всем зданиям завершены работы.

«Резиновые квартиры» в Подольске: проблемы горожан и мигрантов>>

Борьба новостроек и вторички

Эксперт отметил, что в целом по Подольску новостроек не так много. Имея 8 миллионов рублей, можно купить на вторичном рынке более-менее нормальную двушку в доме 1980-х годов постройки.

За эти же деньги можно приобрести евродвушку с ремонтом на территории Новой Москвы. Например, в ЖК «Остафьево», который строит группа компаний «Самолет». Если получится взять ипотеку до 12 %, то можно очень хорошо увеличить жилплощадь. Если в семье есть ребенок, рожденный после 2018 года, то ипотеку можно получить под 5,6 %.

«Жители звонят нам с просьбой подыскать вторичное жилье. Мы рассказываем о совсем других возможностях в новостройках. Но у людей возникают ассоциации с обманутыми дольщиками. Мы объясняем, что есть эскроу-счета, которые полностью защищены. Однако не все готовы поменять свое мнение, хотя ипотека там выгоднее», – добавил Берестов.

И привел пример: если квартира стоит 7 миллионов рублей, то, имея первоначальный взнос 15 % и покупая новостройку, можно сэкономить до 13 миллионов рублей на процентах. Потому что за вторичку придется платить более 20 %, а за новостройку – всего 7 %.

Как получить налоговый вычет за покупку жилья и занятия спортом>>

Стоит ли продавать квартиру

Продавать квартиру ради получения денежных средств, по мнению собеседника, смысла нет. Но если нужно решить квартирный вопрос, уже имея в собственности недвижимость, то лучше действовать.

«Например, можно потом продать свою квартиру за 10 миллионов рублей, а купить за 12 миллионов – доплата 2 миллиона. Или сейчас продать квартиру за 6 миллионов рублей, а купить за 8 миллионов – плюс-минус та же доплата», – уверен Берестов.

Сейчас с рынка ушли те, кто имел первоначальный взнос в размере 10-20 % от стоимости квартиры и надеялся на ипотеку. За последние две недели от них заявок не поступает, так как процент по ипотеке вырос почти до 20 %. Остались те, кто готов доплатить 1,5–2 миллиона рублей после продажи своей квартиры и переехать в новую.

На днях ключевую ставку снизили на 3 %, и банки уже начали обновлять свои программы по ипотеке. К примеру, «Сбербанк» предлагает под 16 %, «Дом.рф» дал 16,2 % по вторичке.

«Думаю, летом, когда многие уедут отдыхать и на рынке останутся только те, кому очень надо решить вопрос с жильем, ценник на вторичное жилье упадет из-за низкой покупательской способности. Ставки по ипотеке станут более приемлемыми», – предположил Берестов.

Он привел в пример 2014-2015 годы, когда процентная ставка по ипотеке поднималась практически до 16-18 %, а потом за год снизилась на 6 % по ключевой ставке. С начала 2022 года она уже снизилась на 3 %.

«Многое зависит от политической ситуации, давления зарубежных стран. Но рубль укрепляется, ипотечные ставки начали падать – это положительная динамика», – сказал собеседник.

Работа миграционной службы в Подольске: «резиновые квартиры» и пандемия>>

Стоит ли покупать недвижимость

По словам Берестова, сейчас можно купить недвижимость, если есть свободные средства и намерение вложить их в квартиру, чтобы она приносила минимальный доход за счет аренды.

Однако, по мнению эксперта, гораздо прибыльнее вложиться в строительство частного дома на продажу. Пока недооценена загородная недвижимость – цены на нее выросли не так сильно, как на квартиры.

Эскроу‑счета: что волнует дольщиков и что говорят эксперты>>

Цены на новостройки

Застройщики не подняли цены, однако изменились процентная ставка и кредитная политика. Стоимость самого жилья, например, ГК «Самолет» не подняла. Продажи идут неплохие, сообщил эксперт.

В ЖК «Бородино» продают до 140 тысяч рублей за квадратный метр. Новостройки «Самолета» в бывшем Подольском районе – в поселках Остафьево и Знамя Октября – идут от 180 тысяч рублей за квадратный метр, но эти квартиры уже с ремонтом.

«Там строят много, и есть куда продолжать. Переделали дороги до станции метро Бунинская аллея и станции МЦД-2 Остафьево. С транспортной доступностью нет проблем», – отметил Берестов.

Как многодетным семьям из Подольска получить земельный участок>>

Загородная недвижимость

Рынок загородной недвижимости подскочил в начале пандемии весной 2020 года, когда границы были закрыты и люди стремились выехать на природу. Во время этого бума выкупили все старые недорогие участки. К лету все успокоилось.

Участки внутри города заметно подорожали – если до пандемии их продавали по 500 тысяч рублей за сотку, то теперь они стоят от 800 тысяч до 1,1 миллиона рублей за сотку. К осени все резко переориентировались на квартиры, и загородная недвижимость снова «встала». В следующий пандемийный год резких всплесков уже не было.

«В пригородах Подольска СНТ идут в основном вдоль промзон, линий электропередачи и в других не очень комфортных местах. Мало хороших районов за городом, где можно было бы поселиться», – отметил Берестов.

При этом в Чеховском районе можно найти живописные и экологически чистые места. Цена земли там от 80 до 100 тысяч рублей за сотку и практически не растет, но спрос не такой большой. Ставка на ипотеку выросла, и те, у кого было 3 миллиона рублей на покупку участка и строительство скромной дачи, выжидают.

«За последние две недели появился большой спрос на аренду загородного жилья. Дачу стоимостью около 3,5 миллиона рублей со старым домиком, 5-6 сотками земли с плодовыми деревьями и зеленью сдают в аренду от 40 тысяч рублей в месяц. Такие варианты выбирают те, кто работает в Москве и кому нужно ежедневно добираться на работу», – рассказал эксперт.

При этом жители столицы стремятся снимать дома более высокого класса на берегу реки Оки за Подольском, заключил он.