Как не стать жертвой черных риелторов

Рынок жилья в Подольске: близость к Москве и умеренные цены>>

АРЕНДА ЖИЛЬЯ

Фиктивные базы данных

Агенты-посредники при съеме жилья просят большое вознаграждение: комиссионные плюс стоимость месяца проживания в квартире. Такая сумма многим кажется большой, поэтому начинаются поиски вариантов: люди ищут объявления от собственников на сайтах, в газетах, на остановках.

Можно нарваться на объявления так называемых информационных агентств, которые обещают за небольшую плату предоставить базу данных с адресами подходящих квартир. Они говорят, что ими пользуются агенты. Люди приезжают в офис, заключают договор, вносят предоплату. Информационное агентство дает длинный список объектов недвижимости, куда нужно поехать самостоятельно, чтобы снять без посредников.

Но на самом деле в этой базе нет ни одного реально сдающегося объекта. Заработок таких фирм строится на оперативном сборе предоплаты от множества людей, они арендуют помещение на несколько дней или даже часов, проводят массированную рекламную акцию и исчезают. Договоры и печати – все липовое.

Сдача в аренду воздуха

Практикуется и сдача квартир без фактического предоставления жилья. Сначала мошенники показывают одну или несколько квартир, затем предлагают проехать в офис. Заключают договор, принимают оплату, отдают ключи.

А потом съемщик приезжает и не может открыть квартиру: мошенники показывали объекты, которые «вызванивали» по объявлениям, поэтому через владельцев жилья их не найдешь. Договор фиктивный и не имеет юридической силы, деньги не вернешь.

Цыганская квартира

Мошенники могут сдать один объект нескольким лицам, это распространенная схема. Выбирают очень хорошую квартиру и занижают цену, чтобы клиенты не думая заключили договор. Буквально через 5-10 минут приходит следующий человек – и снова договор.

Чаще всего на такую схему попадаются приезжие люди, которые теряются в чужом городе, не разбираются в ценах на жилье, не догадываются проверить все документы на квартиру.

Черные риелторы могут заранее дать рекламу, затем снять квартиру посуточно, привести людей, показать жилье, составить липовый договор и отдать ключи. Для них главное – собрать авансы с максимально возможного количества людей, набрать приличную сумму и сразу исчезнуть.

Сговор хозяина и агента

Хозяин жилья может вступить в сговор с агентом. Они заключают договор с нанимателями, которые оплачивают первый месяц и услуги агента и заселяются. Через два-три дня хозяин по каким-то выдуманным причинам просит освободить квартиру. Люди съезжают, им возвращают деньги за вычетом дней, которые они прожили. Но заплаченную агенту комиссию вернуть нельзя. Так у собственников квартир и агентов получается приличный оборот.

Как избежать мошенничества

Нужно выбирать надежные сайты, зарекомендовавшие себя на рынке недвижимости. Например, операторы «Циана» следят за базами данных и вовремя разоблачают мошенников, это один из безопасных сайтов. На проверенных порталах предупреждают пользователей о случаях мошенничества и подробно рассказывают, как избежать обмана.

А вот сайт «Авито» – это настоящая барахолка, там объявления размещают все кому не лень, поэтому доверять им не стоит. Там часто выкладывают фотографии несуществующих квартир по низкой цене, а по телефонам, которые там «засветились», звонят различные аферисты.

Нужно хранить в секрете свои персональные данные: паспортные данные, номер водительского удостоверения, телефонные номера, номера банковских карт. Их нельзя никому передавать – ни в разговоре, ни по телефону, ни с помощью смс-сообщений, ни по электронной почте.

Если нужно зарегистрироваться на сайте, лучше придумать фейковые имя и фамилию и завести отдельный ящик, а с него дублировать письма на основной. Телефон также лучше не привязывать к этому ящику.

На просмотр квартир нельзя ходить одному – только с другом или родственником. Вдвоем всегда легче увидеть недостатки. Мошенники же стараются, чтобы жертва была одна и на нее было проще оказывать психологическое давление.

Не подписывайте никакие соглашения и договоры, в том числе якобы предварительные. Не соглашайтесь на серые схемы якобы ухода от налогов без предварительной консультации с юристом. Если требуют сразу после встречи принять какое-то решение и подписать бумагу – попросите выслать договор заранее и скажите, что посоветуетесь с юристом.

Никаких предоплат агентствам давать нельзя. Расчеты должны производится по факту заключения договора найма жилого помещения и только собственнику, который должен выдать собственноручно написанную расписку, что он получил эти денежные средства.

Не связывайтесь с нотариально заверенной доверенностью на подписание договора – у вас не будет времени ее проверить. На заключении договора должен обязательно быть собственник с паспортом и документами на объект. Только в таком случае можно подписать договор и отдать деньги.

Кто покупает жилье в новостройках Подольска>>

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК

Долевое строительство

Инвестирование в якобы долевое строительство – тоже одна из мошеннических схем. В Подольске есть несколько печально известных объектов: ЖК «Весенний», ЖК «Альянс», ЖК «Эстет», дом на Серпуховской, 3а. Это проблемные объекты, в которых юристы никому не порекомендуют приобретать недвижимость.

Сначала недобросовестные застройщики инсценируют строительство: делают строительную площадку, обносят забором, ставят вагончики, могут даже построить несколько этажей, но чаще всего только заливают фундамент. Вкладчикам показывают, что работа началась, предлагают внести деньги, пока квадратный метр стоит дешево. А когда набирают определенную сумму денег – строительство замирает, компания банкротится.

Поэтому приобретать квартиры в новостройках – это русская рулетка, очень опасный вариант покупки недвижимости. К сожалению, государство не может ничего гарантировать и помогать не обязано.

Двойная продажа новых квартир

Иногда при вводе дома в эксплуатацию на одну квартиру получают документы сразу несколько хозяев. Такой прецедент создала компания «ПДСК» в поселке Быково тогда еще Подольского района, а теперь Подольска.

Построили жилые дома, часть квартир в которых предназначались под расселение. Жильцы снесенных домов получили ключи, подписали допсоглашения и ждали, пока дома достроятся, а сами жили в съемном жилье или у родственников. Но застройщик продал эти квартиры другим людям – они заплатили деньги, получили ключи и вселились. Теперь на каждую квартиру претендуют два законных собственника.

Ситуацию рассмотрит суд, но людям вряд ли вернут деньги: договоры на получение недвижимости оказались фиктивными. Получается, граждане доверяли компании «ПДСК» и подписали договоры, особенно не вникая в них.

Конечно, застройщик заключил контракт на развитие территории с местной администрацией, в котором прописаны все сведения о новостройках. Но администрация Подольского района расформирована, а владелец строительной компании находится в бегах.

Обманутые дольщики Подольска: кто виноват и что делать>>

Как избежать мошенничества

Не нужно кидаться на распродажи с большими скидками – как правило, это сбор денег, после которого «верхушка» компании исчезнет. Нужно понять, что недвижимость не может стоить дешево, она так и будет дорожать вместе со строительными материалами.

Нужно проверять, заслуживает ли доверия застройщик. Состоятелен ли он финансово, правильно ли у него оформлены документы, в том числе разрешение на строительство, СНИПы, экологические допуски.

Наконец, стоит знать, что даже у крупных компаний бывают проколы. Нельзя покупать квартиры по вексельным схемам, разным видам договоров, входить пайщиками в кооператив, кроме как по федеральному закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Квартиры в Подольске: умеренный спрос при большом количестве предложений>>

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

Введение в заблуждение

Если на рынке новостроек происходят крупные мошенничества на уровне компаний, то на вторичном рынке орудуют небольшие группы мошенников из двух-трех человек.

Люди могут добровольно подписать документы, даже не посмотрев их. Например, аферисты вводят в заблуждение пожилых людей и говорят им, что они подписывают договор ренты или договор о пожизненном содержании. Другой вариант: аферисты запугивают или спаивают одиноких собственников, чтобы они подписали договор дарения, и люди остаются без жилья.

Юридически опасные собственники

Некоторые сделки с недвижимостью могут быть признаны недействительными, если они заключались с недееспособным лицом, с лицом, не способным понимать значение своих действий, под влиянием заблуждения, вследствие тяжких обстоятельств.

Недееспособными могут быть лица с психическими расстройствами, различными заболеваниями, в том числе страдающие алкогольной и наркотической зависимостью.

Частично дееспособными являются несовершеннолетние дети, за которых сделки совершают родители, опекуны и законные представители. Это контролируется дополнительно – при всех муниципальных администрациях есть комитет опеки и попечительства, без разрешения которого регистрирующий орган не примет документы.

К лицам, не способным понимать значение своих действий, чаще всего относятся пожилые люди старше 70 лет, страдающие старческим маразмом или другими заболеваниями. Сделки с такими гражданами потенциально опасны, по ним существует особый алгоритм действий.

Могут быть ситуации совершения сделки с последствиями тяжких обстоятельств. Например, когда игроманов, наркоманов и других асоциальных граждан намеренно вгоняют в долги, а заставляют их продать квартиру, чтобы расплатиться.

Как зарегистрировать недвижимость в Подольске>>

Проблемы с наследниками

Когда вам предлагают купить квартиру, полученную по завещанию, нужно очень тщательно проверять документы и обязательно обращаться к юристам. Потому что могут появиться неучтенные наследники, о которых могли не знать или умышленно умолчать. Также наследники могли не знать о своем праве на наследство или не заявить о нем при оформлении.

Чаще всего в мошеннических схемах участвуют квартиры из наследства, которое получено в течение года-полутора лет. Это должно вызвать подозрение и тщательные проверки. А вот если квартирой пользовались десять лет, а потом решили продать, то вряд ли кто-то появится и будет претендовать на нее.

Подделка документов

Мошенники очень часто подделывают различные документы. Чаще всего – доверенность, так как это проще всего сделать и легко найти нечистого на руку нотариуса. Доверенность может быть выдана сегодня, а завтра отозвана или оспорена, поэтому по ней лучше квартиры не покупать.

Подделывают и завещания, и права на собственность, но это уже высший пилотаж. Тем более, документы можно проверить по базе Росреестра.

Квартира с обременением

Нельзя покупать квартиры с временно выбывшими людьми – например, проходящими воинскую службу, отбывающими наказание в тюрьме. Некоторые люди соглашаются приобретать такие квартиры, хотя есть выписка, кто там зарегистрирован и куда выбыл. Чаще всего такие сделки проходят с теми, кто заключает их без консультации с юристом.

Это грозит тем, что временно выбывший человек вернется и воспользуется своим правом на регистрацию по постоянному месту жительства в данной квартире. У него есть все права и обязанности пользователя, он может жить с новым владельцем квартиры, даже не будучи собственником. Закон запрещает чинить ему в этом препятствия.

Как избежать мошенничества

Вести дела нужно только с реальными собственниками. Попросите паспорт и документы на квартиру, «пробейте» данные по общедоступным базам. Познакомьтесь с соседями, расспросите их о жильцах. Проверьте чистоту сделки и обременение квартиры, а главное – вовремя обращайтесь за помощью к юристам.

Сомнение должны вызвать слишком низкая цена или поспешность заключения сделки, пристальное внимание незнакомых людей, расспросы о личной жизни, доходах, даже планах на будущее. Нужно помнить, что мошенники – очень хорошие психологи, поэтому будет лучше, если все сделки и предложения оценит юрист. К тому же в Подольске есть бесплатная юридическая помощь.