пт, 19 июля, 08:54
+14°C
В Подольске
Следи за жизнью в городе

Эскроу‑счета: что волнует дольщиков и что говорят эксперты

©  сайт ассоциации "Строители Крыма"

Для защиты прав дольщиков и во избежание случаев, когда дома не сдаются в срок, застройщиков с 1 июля 2019 года лишат права напрямую привлекать деньги населения. Теперь взносы физических лиц будут поступать на специальный эскроу-счет в банке, а застройщик получит к ним доступ только после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Обозреватель «РИАМО в Подольске» узнала, чего опасаются дольщики и что говорят эксперты.

Разваливающийся дом на Цемянке: жить невозможно, расселить некуда>>

Новый закон

© РИАМО, Николай Корешков

Президент России Владимир Путин подписал закон, который усиливает контроль над застройщиками. С 1 июля 2019 года они в обязательном порядке должны использовать эскроу-счета. То есть средства участников долевого строительства будут зачисляться не на счет строительной компании, а на специальный счет в банке, который будет заморожен до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства по сдаче объекта. Финансировать проекты застройщики должны будут с помощью кредитов.

Предусматривается, что новая схема финансирования должна применяться для всех долевых проектов, в том числе уже запущенных.

Исключение планируется сделать только для проектов, соответствующих установленным Минстроем критериям, учитывающим степень строительной готовности домов и количество заключенных в их отношении договоров долевого участия (ДДУ).

Также исключается механизм плановых проверок застройщиков, но перечень оснований для внеплановых проверок, наоборот, расширяется.

Типы жилых домов в Подмосковье>>

Опасения дольщиков

©  сайт GIPHY

Андрей, 43 года, дольщик со стажем:

«Я вкладываю свои средства в долевое строительство, так как это выгоднее, чем держать их на депозитах. Переход на эскроу-счета, по моему мнению, выгоден для банков, которые гарантированно получают 7-8 % дохода из ничего. К тому же в случае срыва сроков строительства деньги возвращаются дольщику без процентов, при этом сам банк может пользоваться деньгами дольщиков как угодно. Получается, я получу защиту от мошенничества, но за дополнительную плату.

Например, я взял новостройку на котловане за 3 миллиона рублей, а через три года получил готовую квартиру стоимостью 4,2 миллиона рублей. Это получается 40 % прибыли, что соответствует 12 % годовых – это выгоднее банковского вклада. При переходе на проектное финансирование я лишаюсь доходности».

Анна, 35 лет, сотрудница агентства недвижимости:

«Депозиты населения страхуются, а что с эскроу-счетами, не совсем понятно. Как быть, если банк «лопнет»? Получается, что риски удваиваются – теперь нужно опасаться проблем не только с застройщиком, но и с банком.

Депозит в любом случае принесет владельцу доход – даже если банк «лопнет», возместят весь вклад до 1,4 миллиона рублей в одном банке, включая проценты.

Если застройщик не построит дом, то вкладчик получит только сумму взноса. Не очень-то приятная перспектива, учитывая российскую инфляцию. К тому же надоело держать деньги в банке – забрал и делай с ними что хочешь, а с эскроу-счетов ничего так просто не заберешь».

Игорь, 47 лет, дольщик:

«К введению эскроу-счетов отношусь пессимистично. Реальная прибыль банков сведется к 2-3 %, покупателям квартир останутся примерно 8-10 %. Учитывая, что ликвидируют Фонд защиты прав дольщиков, эти взносы просто будет забирать банк. Продажи новостроек упадут, но не сильно. Все будут зарабатывать немного меньше, но ничего принципиально на рынке не изменится».

Как решают проблему обманутых дольщиков в Подмосковье>>

Алексей, 34 года, аудитор:

«Застройщики могут начать привлекать средства населения по серым схемам. Долевое строительство просто назовут по-другому – например, продажи жилищных сертификатов, договоры соинвестирования и тому подобное.

Также застройщики могут перейти на альтернативные способы привлечения денег.

Могут также просто брать кредиты в банке, вообще исключив население из финансирования стройки, выпустить облигации, разместить акции компании на бирже».

Светлана, 53 года, обманутый дольщик:

«Очень жаль, что государство не додумалось защитить нас, дольщиков, с самого начала. Добиться от застройщика достройки дома порой просто нереально, если он сам этого не хочет. И никто не может на него повлиять, нет прямых инструментов воздействия. У нас уже дети выросли, пока мы ждали свою новостройку! Может, благодаря новому закону хотя бы у них с квартирой все сложится. Мы-то уже ни на что не надеемся».

Проблемная новостройка на Колхозной: плохое отопление и этаж‑призрак>>

Комментарии экспертов

©  сайт ГУ Государственного строительного надзора Московской области

Александр Ченцов, управляющий Южным отделением Сбербанка:

«25 декабря 2018 года были утверждены поправки в законодательство о долевом строительстве, предусматривающие обязательное использование эскроу-счетов по договорам с дольщиками, передаваемым на регистрацию после 1 июля 2019 года, за исключением проектов, которые соответствуют критериям Правительства РФ.

Подмосковным застройщикам рассказали об этапах перехода на эскроу‑счета

Счет эскроу – это специальный банковский счет, по которому право перехода владения средствами от одного владельца к другому возможно только при соблюдении определенных условий. В открытии такого счета принимают участие три стороны, между которыми подписывается соответствующий трехсторонний договор: покупатель (депонент), продавец (бенефициар) и банк (эскроу-агент).

Схема открытия эскроу-счета выглядит так. Сначала между дольщиком и застройщиком подписывается договор долевого участия. Затем ДДУ предоставляется в ПАО «Сбербанк». Там подписывается трехсторонний договор, открывается эскроу-счет, покупатель-депонент зачисляет денежные средства, банк их блокирует. Застройщик-бенефициар строит объект. После передачи объекта договора (квартиры) банк перечисляет деньги бенефициару.

Принципиальный момент: средства на эскроу-счете принадлежат покупателю – депоненту, и только после исполнения оговоренных в договоре обязательств право использования счета переходит к продавцу – бенефициару. Банк же выступает гарантом честного проведения сделки.

Минусов для дольщика-депонента практически нет. Его средства защищены гарантиями банка от недобросовестных застройщиков. В случае неисполнения обязательств все средства будут возвращены покупателю с эскроу-счета. Кроме того, исключено нецелевое расходование средств и случаи, когда застройщик «перекидывал» деньги дольщиков на другой объект и «замораживал» строительство.

Еще один плюс – счет действует на протяжении оговоренного в договоре периода. Если за это время не выполняется оговоренное условие, счет закрывается, а средства с него получает покупатель.

Из минусов стоит отметить вероятность повышения цен на жилье. Поскольку застройщик не получает напрямую деньги от дольщика, ему приходится использовать целевой кредит или привлекать иные средства.

Сейчас пользоваться эскроу-счетами или нет – это полностью инициатива застройщика. Потенциальный покупатель жилья может поинтересоваться, как работает застройщик в офисах продаж.

Все застройщики должны перейти на использование эскроу-счетов до 1 июля 2019 года. В настоящее время на рассмотрении в Минстрое находятся поправки, что в случае, если строительная готовность объекта составляет более 70 % или продано более 70 % площадей, то застройщик может продолжить работать по старой схеме, то есть без эскроу-счетов».

«Резиновые квартиры» в Подольске: проблемы горожан и мигрантов>>

Марина Румянцева, специалист по страхованию компании «Ингосстрах»:

©  Сайт министерства физической культуры и спорта Московской области

«В данный момент страховые компании страхуют только ипотечные квартиры. Если это новостройка, то страхуется только жизнь человека. Если покупатель умирает или становится инвалидом первой группы, то страховая выплачивает банку сумму залога, и родственники смогут вступить в наследство, когда квартира построится. Еще делают страховку конструктива на сумму залога – на случай, если с домом что-то случится, например, рухнет.

Если человек добровольно вкладывает в долевое строительство свои деньги, никакая страховка не предусмотрена. Изменений в отношении страховых компаний новый закон не предусматривает».

Увидели ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите "Ctrl+Enter"

Другие СМИ